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La Idoneidad: Protección del Consumidor en el Sector Inmobiliario

La Sala Especializada en Protección al Consumidor del Tribunal del INDECOPI declaró fundado una denuncia contra una inmobiliaria por falta de idoneidad en la entregar de un departamento cuyas medidas métricas diferían a lo que los denunciantes esperaban recibir.

Según la Sala, los denunciantes refieren que la Inmobiliaria primero les ofreció mediante Proforma que contenía un departamento con un metraje de 142 m2. Con posterioridad en el Contrato de Compraventa se estableció como área aproximada del departamento 138 m2. No obstante, las partes conminaron a suscribir una adenda del contrato en la que se especificaba como nuevo metraje el total de 136,09 m2, ello de acuerdo a la Partida Registral inscrita en los Registros Públicos de Lima.

Para efectos de las normas de protección al consumidor, no resulta idóneo que un proveedor ofrezca al consumidor un producto con determinado metraje y luego se lo entregue con medidas distintas a las ofrecidas. Ello en tanto un consumidor adquiere un departamento motivado no sólo por las características que puede tener sino por sus dimensiones siendo el tamaño (metraje) una característica esencial del inmueble que se desea adquirir; así, dada la oferta inmobiliaria, será un elemento importante para adoptar una decisión de consumo o no.

En tal sentido, si el proveedor informa que el bien tendrá determinada medida, este tiene la obligación de entregarle un inmueble con el metraje ofrecido; lo contrario, implicaría una afectación al deber de idoneidad. Ello, independientemente de que se haya celebrado la compraventa del bien materia de denuncia bajo la modalidad a d corpus, figura legal que se encuentra recogida el artículo 1577° del Código Civil.

Asimismo, al margen de si el bien aún se encuentra pendiente de construcción (en planos) o si este ya se encuentra edificado de manera previa a la compra, no se puede exigir al consumidor que compruebe las medidas exactas de un bien pues el consumidor siempre tendrá la legítima confianza de que recibirá el mismo en base al metraje que proveedor le informó.

Sobre este dispositivo legal, es pertinente precisar que el mismo data del año 1984, y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de Protección y Defensa del Consumidor. En efecto, dicha figura legal (compraventa ad corpus) resultaba mucho más compatible con los bienes comercializados en aquella época (fundos, fincas, terrenos), siendo perfectamente comprensible que un bien fuera vendido fijando el precio por un todo y no por su extensión.

Por ello, atendiendo las características físicas que se presentan en este tipo de bienes, en los cuales resulta común que la superficie o las medidas y colindancias no sean exactas o sea difícil calcularlas debido a su forma geométrica irregular (un terreno accidentado, por ejemplo), pactar una venta a d corpus encuentra su razón de ser, mas no en la actualidad y sobre un área urbana en el que la tecnología permite entregar exactitud en la información al consumidor. 

Es importante tener en cuenta el mercado inmobiliario, el consumidor está en una situación de desventaja y de debilidad estructural frente a las empresas constructoras que, por su propia naturaleza, están en mejores condiciones para establecer la dimensión determinada y precisa de un inmueble que será objeto de transacción; por lo que interpretar la cláusula ad corpus en contra de los intereses del consumidor implica una contravención al principio de protección mínima establecido en el Código de Protección y Defensa del Consumidor y significa no reconocer en esencia la posición de debilidad del consumidor al interior de un contrato en el mundo real y concreto de las transacciones inmobiliarias a contrario sensu de las tendencias actuales de la contratación de consumo que postula una mayor protección al consumidor y una mayor responsabilidad social empresarial de los proveedores.

Finalmente, agrega la Sala, que como puede apreciarse, lo ofrecido a los denunciantes fue un departamento de un área de 138 m2, por lo que resultaba razonable que dichos consumidores esperaran que el área del inmueble entregado tuviera dicho metraje o, en el peor de los casos que no tuviera una diferencia significativa respecto a la pactada. Ello, en la medida que las dimensiones de un inmueble constituyen un factor fundamental para un consumidor al momento de elegir un bien a ser utilizado como vivienda, de manera que pueda satisfacer plenamente sus necesidades. Sin embargo de la Adenda del Contrato de Compraventa de bien futuro se establece que las medidas del inmueble de acuerdo a lo registrado en los Registros Públicos de Lima, cuentan con un área techada de 136,09 m2 y un área ocupada de 136,09 m2. En consecuencia, se verifica que el departamento que se entregó al denunciante tiene como área 136,09 m2, pese a que en el contrato se estableció que las medidas de dicho inmueble serían de 138,00 m2.

Asimismo, señala la Sala, si bien la Inmobiliaria señaló que la modificación en la medidas del departamento se encontraba dentro de la tolerancia normalmente aceptada de acuerdo al contrato, cabe precisar que no puede considerarse que la diferencia de 1,91 m2 sea mínima; en tanto dicha área, por ejemplo, equivaldría al área de un pequeño depósito, lo cual evidentemente está afectando las expectativas de los denunciantes.

Por otro lado, corresponde precisar que el Reglamento Nacional de Tasaciones no resulta aplicable al presente caso, debido a que este determina las condiciones para la valuación de los inmuebles por parte de peritos certificados a efectos de establecer el valor de los mismos; siendo que en el caso en concreto el proveedor ofreció un producto con determinadas características (área del inmueble) que finalmente no fueron cumplidas (entrega de un área menor). En tal sentido, lo que se analiza en la presente resolución es la correspondencia entre la expectativa de los denunciantes y lo que recibieron por parte del proveedor, ello en el marco del deber de idoneidad.

En consecuencia, quedó acreditado que la denunciada entregó a los denunciantes un departamento con un área menor a la pactada.

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